Sàn BĐS tại VN nhà đất kiêm vai trò "con buôn", đầu cơ, thao túng thị trường?

Mới đây tại Dự thảo Luật kinh dinh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ phê duyệt, có một điểm đáng chú ý về quy định giao du bất động sản đối với các chủ đầu tư dự án. Theo đó, thay vì bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải phê chuẩn sàn giao du bất động sản, trong dự thảo luật sửa đổi, nội dung này đã được bãi bỏ. Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựngsẽ bỏ quy định ép mọi tổ chức, cá nhân kinh dinh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải phê chuẩn sàn giao thiệp bất động sản. Theo lý giải của Bộ Xây dựng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại trong việc giao tiếp nhà đất phải phê duyệt sàn sẽ làm tăng thêm thủ tục, thêm phí cho người mua, thuê nhà đất. Bộ Xây dựng cũng chỉ ra việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. Còn hiện giờ, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rần rộ trên các công cụ thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng… can dự đến vấn đề này, bàn bạc với phóng viên Báo Điện tử Giáo dục Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định: Quy định yêu cầu giao du mua bán BĐS phải qua sàn là quy định thiếu thực tế vì nhiều doanhbán chung cư đại thanhnghiệp hoàn toàn có khả năng tự bán được BĐS không cần phải qua sàn. Thậm chí quy định tấm các giao tế mua bán BĐS phải thông quan sàn còn làm tăng tổn phí từ 1 đến 2%. “Nhiều trường hợp nép phải thông quan sàn mới hợp thức hóa được chủ quyền BĐS, bởi thế chủ đầu tư nếu không đủ điều kiện lập sàn thì buộc phải thuê một sàn khác và phải bỏ phí dịch vụ từ vài trăm nghìn đến vài triệu/căn hộ cho các sàn. Vì vậy sàn BĐS chỉ mang thuộc tính ứng phó, chứ không có gì đảm bảo rằng cái chất lượng,chung cư đại thanhtiến độ và giao thiệp BĐS ưng chuẩn sàn sẽ tốt đẹp hơn giao tiếp không qua sàn”. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: Quy định đề nghị giao thiệp mua bán BĐS phải qua sàn là quy định thiếu thực tại vì nhiều doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng tự bán được BĐS không cần phải qua sàn. Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, thị trường BĐS ở các nước không có sàn BĐS, mọi giao du mua bán BĐS được duyệt trạng sư hoặc công ty đại diện nào đó. Ví dụ như tại thị trường BĐS Mỹ, việc mua bán BĐS thường sẽ chuẩn y luật sư với chi phí khá cao từ 5-6%, tuy nhiên việc mua bán này sẽ bảo đảm tính pháp lý, luật pháp chặt chẽ hơn. Mặt khác, giao thiệp mua bán BĐS tại Mỹ có đến 80-90% là các giao tế mua bán căn hộ cũ, chỉ có 10% các căn hộ mới. Trong khi phần nhiều giao dịch BĐS tại Việt Nam là các căn hộ mới xây. “Với căn hộ mới thì quy định phải mua bán qua sàn đã bất cập nhưng với căn hộ cũ, thường nhật cá nhân có thể mua bán với nhau hoặc qua trung gia. Tuy nhiên quy định phải thông qua sàn khiến phí tổn tăng thêm, gây bất lợi cho cả người bán và người mua”, ông Đực nhận định. Từ trước đến nay, nhiều người vẫn tin rằng giao du qua sàn BĐS tính an toàn của dự án sẽ được đảm bảo hơn. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp đã có ý định lường đảo thì có “mười cái sàn cũng như vậy, sàn BĐS lúc này chỉ là một nhân chứng người mua giới thôi. Sàn BĐS như ông mai, bà mối cho người ta đến với nhau, nếu tốt đẹp sống chung không thì chia tay, không ai bắt tội được bà mối”, ông Đực ví von. Trong khi đó, thực tại các sàn BĐS tại Việt Nam không chỉ thuần tuý là môi giới BĐS màchung cư đại thanhnhiều sàn kiêm luôn vai trò “buôn” BĐS, đầu cơ và cao hơn là thao túng làm giá thị trường BĐS thông qua việc mua gom một lúc vài trăm căn hộ với giá rẻ, thấp hơn giá niêm yết sau đó gìm giá để bán ra thị trường với giá cao hơn để ăn chênh lệch. Cũng liên hệ đến vai trò của sàn BĐS đối với thị trường, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ toạ Tổng hội Xây dựng cho rằng: Nếu thuần tuý sàn BĐS chỉ mang ý tức thị nơi giao du giữa người có nhu cầu bán với người mua thìa là yếu rất tốt. Tuy nhiên, hiện nay các sàn BĐS chính yếu được các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mở ra nhằm bán các sản phẩm BĐS của chính doanh nghiệp đó. “Sản phẩm BĐS đó là do người bán tự đầu tư, tự chào bán thì rõ ràng người bán hay nói cách khác là doanh nghiệp phải tính đến lợi nhuận cho mình. Rõ ràng sàn BĐS hiện chỉ phục vụ ích lợi cho bên bán”, TS Liêm nhận định. Mặt khác, việc quy định giao du mua bán BĐS phải duyệt y sàn đã vô hình tạo ra sự độc quyền cho các sàn BĐS. Khi đó chủ đầu tư vừa có dự án BĐS, vừa có sàn để chào bán theo kiểu “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Trong khi đó ở vị trí người dân khi có không có nhu cầu sử dụng nhà hoặc chuyển đi nơi khác nhưng nếu muốn bán thì buộc phải qua sàn, quy định đó tạo ra rào cản cho thị trường. Theo TS Phạm Sỹ Liêm mặt hàng BĐS có tính vận động lớn nên thay vì mua bán BĐS qua sàn mua và người bán có thể tìm đến các văn phòng môi giới BĐS. Ở các văn phòng này, ích người mua người bán được bảo đảm. “Sàn BĐS như cửa hàng chỉ phục vụ lợi. Bên bán, vì vậy việc Bộ Xây dựng coi xét bỏ quy định giao tiếp mua bán BĐS phải ưng chuẩn sàn là điều cấp thiết, người ta không quan trọng là bán BĐS ở đâu mà là uy tín của ngươi bán hàng” TS Liêm kết luận.